首批公募REITs受青睐 地产行业迎来新景象

币游国际网

2021-06-03

  本周一,首批9只公募基础设施投资基金(REITs)启动面向公众投资者发行,全部实现超募。

业内人士表示,从受关注度情况来看,物流、产业园项目成为受青睐的标的。 对于地产行业来说,公募REITs将解决做产业地产、物流地产等资金沉淀、融资和退出机制等问题,也将深刻影响整个房地产行业的格局。

未来,不仅更多的物业公司市值会超过地产开发母公司,公募REITs上市公司也可能会慢慢占据主导。   公募REITs闸口已开利好产业地产开发  业内人士表示,无论从速度还是力度看,首批推出9个项目,作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措,基础设施公募REITs试点得到了大力支持。 虽然《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》对可入池园区类资产做出了明确的规定,但市场潜在的数量依然十分庞大,预计后续上市项目还会持续增加。 而只要收益达标,就有望通过公募REITs上市,回笼资金,实现退出,这对开发商做产业地产和物流地产等是较大的利好。 事实上,万科、金地、远洋、星河、富力等房企旗下都运营着不少产业地产、物流地产项目,相信也会陆续亮相。   公募REITs助个人投资者  跨越物流地产投资门槛  从首批公募REITs来看,主要聚焦基础设施领域,包含不动产及土地属性的产业园区、物流园区、IDC数据中心等产权类资产,以及具有特殊经营权属性的资产。 而从收益率来看,招募资料显示,中航首钢生物质REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs的当期派息率分别是8%和12%,全周期内部收益率分别为%和不低于6%。

博时招商蛇口产业园REITs的当期派息率只有%,但是,考虑不动产公允价值变动带来的资本利得,整体收益率也不错。 总体而言,首批公募REITs的收益率较此前业内预期的4%~5%略高。

  以物流产业为例,根据第一太平戴维斯发布的《大湾区物流指数》研究数据,2010年上半年至2020年上半年,粤港澳大湾区物流租金指数十年间上涨%,至;其价格指数上涨%,至。

大湾区物流租金指数增幅高于同期甲级写字楼租金指数增幅个百分点;而两市场价格指数增长差距则更为显著,前者增幅高于后者个百分点。 第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示,当前大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。 显然,物流地产表现出来收益稳健的特性受到投资者的青睐。 不过,据第一太平戴维斯深圳副董事总经理、投资部主管吴睿介绍,目前物流地产投资市场可分为主流投资者和新型市场参与者两类。

主流投资者可分为四类:外资、内资、机构和国企。 可以看到,目前,市场上的投资者主要是机构投资者,事实上,物流地产对专业性要求相对较高,存在投资门槛,但收益稳定性较高、运营风险可控。 随着公募REITs的落地,将助于个人投资者对物流地产的投资活动。   重塑行业价值  未来有更多可能  而对于地产行业而言,公募REITs也将深刻影响整个行业的格局。

有业内人士对记者表示,研究数据显示,2011~2020年,美国基础设施REITs的平均综合收益率超过以办公、零售、住宅为底层资产的商业地产REITs。 数据中心作为新基建的重要领域,5年的平均综合收益率也达到了21%。 全球最大的基础设施REITs,美国电塔公司的市值超过1100亿美元。 就像贝壳找房上市后,其市值超过头部房企,公募REITs也将重塑地产价值。

  根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》对基础设施REITs试点项目的要求,将优先支持基础设施补短板行业,鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点,聚焦具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力的项目。

比如,首批公募REITs中博时招商蛇口产业园REITs,就是将招商蛇口位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的万融大厦、万海大厦两座办公楼作为基础资产所发行的公募REITs。 万融大厦、万海大厦建成于2014年,已经营约6年时间。   除了产业园区、仓储物流,出租率高、运营好的商办物业也能满足REITs的发行要求。 但商业物业没有列入试点,这让不少业内人士遗憾。 有商业项目的负责人对记者表示,首批试点,除了典型的基础设施、市政工程,仓储物流和产业园区也能够包括在内,这两类其实已很接近购物中心、写字楼等商业物业REITs,这也给未来带来想象空间。

此外,租赁住房作为十四五期间房地产领域的发展重点,引入公募REITs,实现投融资闭环、促进租赁住房供给也是值得期待的。   名词解释  所谓REITs,英文全称RealEstateInvestmentTrusts,指不动产投资信托基金,通过证券化方式,将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强、标准化的上市金融产品。 由于公募REITs具有强制分红要求,并受益于相对稳定的派息水平以及资产成熟运营,对于投资者而言,REITs具有相对稳定的投资收益。

对于资产持有者来说,REITs实现了依托不动产的权益性融资,对于运营方而言,REITs在将募集资金用于持有资产的同时,又可以并购新的项目,是运营管理和商业模式复制的高效助推手段。